因临近郑州，开封和新乡楼市也备受关注。5月15日，开封出台楼市调控政策，5月16日，新乡平原示范区就出了高价地块。在多次升级限购政策后，地产“郑州红利”向何地溢出？平原示范区会“限购”吗？业内人士看法不一。

开封前天楼市调控 新乡昨日拍出“贵地”

5月15日，开封发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，明确遏制炒房行为。“开封市区（不含祥符区）购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让”，商品房“原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%”，这些规定可谓严厉。

开封刚限购，新乡紧随其后便出了高价地块。

据省国土资源网上交易系统（下称交易系统）所示，地块名称为“平原示范区2017-001”号地块于昨日上午11时19分成交，成交价格为54002.9万元。据了解，该宗地位于平原示范区平原大道以北，太行山大道以西，出让面积为69905.9平方米（104.859亩），土地用途为其他普通商品住房用地，容积率大于等于1.5小于等于1.8。按照这样的数据折算，该宗地均价为515万/亩，折合楼面价约为每平方米5150元至4291元（容积率1.5至1.8区间折算）。

记者通过对今年以来平原示范区通过交易系统“招拍挂”成交宗地的盘点发现，这宗土地无论在总价、亩均价还是折合楼面价方面均占据首位。值得关注的是，围绕这宗土地，竞拍者昨日展开了共计358轮的拉锯战。最终，总部位于北京的中昂（地产）集团摘得此地。公开资料显示，此次竞得的这宗地，也是该集团进军河南的“开山之作”。

地产“郑州红利”向哪外溢？

自去年以来，郑州房价逐步上升，受此影响，开封、新乡等地楼市也出现“牛市”。“地产红利会有‘外溢效应’”，地产从业人士A先生（应受访者要求隐去姓名，下同）说，犹如嘉兴得益于上海，郑州房价的持续“高烧”，是平原示范区等地地产升温的主因。“随着郑州‘限购限贷’政策的施行，周边地产将继续升温。”他说，在今年下半年，大量开发商布局除郑州之外的其他省内城市，可能会成为常态。

与此同时，B先生从城市发展的角度佐证了这一观点，“郑州要建设国家中心城市，城市框架必然要拉大，跨黄河发展是一个选择。跨两江而立的武汉便是例证。”但业内人士C先生却不认同这样的观点，“黄河湿地是重要的生态保护区，平原示范区如何拉近与郑州的这段‘硬隔离’，是其能否升值的关键。”

但对于目前所呈现出的“外溢效应”，某知名楼盘的“项目总”D先生认为是一个暂时现象。他告诉记者，今年夏天，或许会成为郑州及周边城市

房地产市场的关键时期。“大家会逐步冷静下来，静观市场变化，不再着急购买。周边投资也将回流市区。”他强调说，成熟配套所带来的居住体验及三环内“卖一套少一套”的稀缺性将是核心区住宅永恒的价值。

自今年年初起，伴随着郑州限购政策的不断升级，开封、平原示范区也要限购的说法就已开始在坊间流传。开封已出调控政策，平原示范区会吗？对此，业内人士看法不一。但对于“限购”政策，供职于国内某一线房地产企业的E先生表示，“现在的郑州不是实际溢出，而是政策性溢出。郑州的楼盘不是不够卖，而是买不了。”在他看来，郑州周边城市房价的上涨源于投资驱动，而在没有找到更为合适的投资渠道前，这种趋势不会改变。

记者实地探访非限购区

【平原新区】
郑州限购后访客明显增加

平原新区距离郑州市区20公里，目前进驻的一线房企较多，有恒大、绿地、绿城、碧桂园、建业等。该区域楼盘体量相对较大，从改善型的院墅、洋房到高层均有。

记者来到绿地泰晤士新城项目，正赶上项目举办业主儿童钢琴大赛，客户颇多。该项目目前高层均价7000多元/平方米，洋房院墅每平方米均价在8000元~13000元左右。

该项目案场负责人王女士告知记者：“5月3日第二轮新政后，项目到访量明显增加，尤其是周末，以往20组客户/天，涨到70组/天，工作日期间也由5组客户/天变成如今的10~20组/天。”王女士表示，之前来访的客户95%以上都是郑州市区的购房者，最近因为访客总量提升，郑州市民变成80%左右，焦作、新乡等周边客户增加到20%，郑州的客户多来自郑东新区、金水区和惠济区。

随后记者来到恒大御景湾项目，该项目相关负责人李先生告诉记者，“最近两周到访量较之前有所增加，客户郑州居多，各区域都有，改善及投资人群没有明显增加，高层仍以刚需为主，各房型均没有涨价，高层主力户型在8000元/㎡左右。”

环绕凤湖的新盘碧桂园·凤凰湾，因其正面对凤湖，其营销中心门前及道路两边已被一溜豫A牌照的轿车填满，营销中心内外都是人。凤凰湾项目责任人祁先生告诉记者：“5月3日以后我们的访客量增加了30%。刚统计出来的数据显示，访客中87%为自住兼投资，8%为周边刚需客户,5%为其他；客户来源为郑州北区60%、东区18%、周边12%、其他10%；他们更关注的点在环境、精装、品牌上面。”祁先生表示目前凤凰湾项目高层每平方米均价为7500元-8000元，洋房每平方米均价为8000元-11000元。

平原新区部分楼盘上周价格为：高层均价7000~8000元/平方米左右，洋房均价8000元~11000元/平方米左右。

【上街片区】
大品牌楼盘受关注度增加

上街区也成为非限购区的新亮点，目前在售的楼盘包括奥伦达部落五云山、亚星江南小镇、和昌都汇广场、郑西建业联盟新城、嘉韵公园里等。

亚星江南小镇负责人魏先生告诉记者，“我们项目从去年就开始推，现在比去年的到访量翻了一番，单价也比去年高了1500元/㎡，高层每平方米均价在7000元左右，洋房在8500元左右，院墅过万。尤其是今年的3、4、5月关注度最高。在5月3日出台新政后，5月4日到访量就明显增加。”魏先生表示，目前江南小镇的访客中，郑州占了50%，比例未变，上街区的本地人有所下降，低于30%，荥阳和巩义的比重增加，超过20%。

在奥伦达部落五云山，该项目主打休闲、度假、文化为一体，以洋房和院墅为主，负责人李先生告诉记者，“因为产品基调，我们项目90%的业主为郑州主城区市民，5月3日之后郑州客户到访量相应增加，但我们的价位一直都很稳定。”

随后记者来到位于上街区永安路街道商圈的嘉韵公园里项目，该项目置业顾问田小姐告诉记者，“之前一期洋房开盘售价在7000元/㎡左右，马上要加推的二期单价在5月3日之后上涨了1000元左右，洋房一楼复式单价过万。”

上街区部分楼盘上周价格为：盈盛龙栖湾项目均价10000元/㎡、上街第一城均价5700元/㎡、德宝幸福里均价5700元/㎡、理想名城均价7000元/㎡、龙吟世家均价5000元/㎡等。

【新密片区】
大开发商不多价格相对平稳

新密市距离郑州有30多公里，目前楼盘以本地开发商开发的项目居多。
上周日，记者沿着大学南路行驶大约三十公里，来到312国道附近，这里新楼盘层出不穷，其中龙栖湾，同赢纵横岛的高层、复式小公寓成为主流。“龙栖湾高层和公寓具体开盘时间待定，房源目前还处于前期咨询阶段，面积在50-100㎡。”龙栖湾一名置业顾问介绍，预计开盘后价格在6500到7000元/㎡。

根据现场探访，记者发现龙栖湾和同赢纵横岛的公寓有不少相似之处，都是挑高5.5米，买一层送一层。但事实上，这类公寓并不吃香，记者致电同赢纵横岛营销中心咨询电话，打了多次都未有人响应，来到售楼部大厅，发现人员稀少，很是冷清。

随后，记者又来到位于新密市郑尧高速密杞大道交会处的银基国际度假区营销中心，发现在营销中心看房的人还比较多，大多都是来自新密周边和郑州市区的居民。

“我看中的就是这边的环境，来这里买房不用考虑政策限制，家里最后一套房选在这里挺合适的。”郑州市民吕先生在看过房型之后，对该楼盘的地段和环境都颇为满意

“不限购，不限贷，这就是优势。”接待记者的一名置业顾问表示，这是新密房地产市场近期的突破口。据该置业顾问介绍称，2016年6月底，一期小高层、洋房、别墅就已经开盘，一期洋房楼盘已经全部售空。目前二期洋房、叠墅前期咨询的人不少，二期高层预计今年6月份即将开盘，叠墅单价大概在12000-18000元/㎡。

新密部分楼盘上周价格为：如东城半岛均价5600元/㎡、幸福佳苑均价5900元/㎡、锦绣社区均价5200元/㎡、同赢企业总部港均价6000元/㎡、金盛国际商贸城均价4680元/㎡等。

【登封片区】
离郑州最远本地人购房居多

 随着恒大、绿地等大型房地产商入驻登封，登封重新聚焦在新一番地产镁光灯下。记者在登封区域看到本土房企嵩基集团项目居多，该集团旗下嵩基·润堂、嵩基·怡和园等都是新盘，但登封市距离郑州较远，其市区项目多以本地人购买为主。

“5月3日之后，一些在郑州工作的登封人回来买房的居多。”紧临登封市中心棋盘山公园的天道·龙玺湾项目，5月21日将要开盘，上周末，记者来到该项目售楼处看到现场人头攒动。记者问询项目人员得知，目前龙玺湾的高层均价在5500元~6500元/㎡，洋房一楼带院子的户型价格可能过万，“我们本周末（5月21日）开盘将推出400多套房源，目前排号已经800多号。”

登封市区北环附近的怡和园是目前登封市的高端项目，洋房均价过万，但售楼处访客较少。同怡和园一路之隔的嵩林雅园，是中式民居住宅，自配文旅商业中心，目前均价在8000元/㎡左右，项目相关人员告诉记者房源所剩不多，目前受非限购红利影响不明显，现在首付20万起就能住豪宅，总价优惠1%。

随后记者来到登封东区的碧桂园·御园项目，该项目营销负责人告诉记者，作为登封城区的高端项目，购买人群主要来自登封本地。5月3日郑州限购升级后，到御园看房子的郑州人才逐渐增多。由于限购政策效应还需要一定的发酵时间，登封并没有出现市区投资者拥入现象。

大河东都真诚欢迎您的到来！

大河东都楼盘地址：开封市金明区郑开大道南、晋安路北、五大街西、六大街东